小编今天要给大家分享的是通州核心区的首个限竞房项目——禹洲·朗廷湾，这是禹洲地产进军北京的第一个新品钜作。也是目前通州区从2021年1月份到3月份的去化率最高项目,让大家看看禹州朗延湾的逆袭之路.

禹州地产作为闽系开发商，成立于1994年，创办于厦门，2016年总部搬迁至上海。据克而瑞2018年房企销售额数据公布，禹洲地产流量金额513.3亿元，排行第56名。由此可见，禹州地产也是一个在南方有着巨大实力的房企。

江南才子**赶考,必然学富五车,定然要拿出诚意慢慢的锦绣文章考卷,才能金榜题名,为何初来本想一鸣惊人,结果惨遭滑铁卢,那么为何如今又逆袭成为当前北京市通州区的去化最高项目,大家听我慢慢道来.

所谓天时地利人和,来的早不一定来得巧;现在不好,不一定未来不好.财富都是累世的福报修来的,我们能做的只有做好自己,老天爷自会降下福报.

《路加福音》也说：“在后的将要在前，有在前的，将要在后。”

1、项目地理位置

李嘉诚说过:房地产,就是地段、地段、地段!

禹州地产作为南方知名闽系开发商,当然是深通此道的.禹洲朗廷湾项目位于通州运河商务区北侧，是该版块唯一限竞房，容积率仅1.6，在北京限竞房中可以说是十分少见了，除去5.2万㎡住所，还有1.6万㎡商务空间、0.5万㎡配套商业，教育地块配建的是品牌幼儿园。

通州运河商务核心区这个位置不可谓不好,首先就是道路五纵三横，京通高速、广渠路高速、朝阳北路、通顺路等，距离首都机场16公里，距离国贸22公里，北京市政府，7.5公里.

然后地铁：6号线北关站、物资学院站,其中规划的M102、M101范庄站就在项目门口.商业配套为北京远洋乐堤港，大融城，金宝街，合生汇，万达广场，国泰百货，常营天街等

学校是范庄小学，龙旺庄小学，永顺小学，北京五中等

然后周边三个三甲级以上医院,其中友谊新华医院，263解放军医院，潞河医院，安贞医院、首都儿研所都在项目4公里范围内.

周边公园环绕温榆河湿地公园，宋庄文化公园，西海子公园,并且属于运河板块少有的7-11层观河景精装洋房.

2、产品分析(做好产品)

【物业公司】开发商自持，禹州物业服务有限公司

【建筑类型】7-11层小高层/洋房

【总楼栋数】14栋 【小区总户数】572 户

【容 积 率】1.6 【绿 化 率 】30%

【得房率 】80.6% 【产权年限】70年

【交房标准】精装交房 【预售房屋套数】220套

层高：小高层2.9m，洋房（8号楼）3m

梯户比：14栋楼，均为一梯两户，两个单元。

物业费: 3.98元

户型面积：82㎡、90㎡、99㎡、130㎡ 三居

80平米总价400万左右

1、80㎡户型其实并不是常见户型。我们常见户型一般要么小一些72㎡或76㎡做两居室。所以，80㎡做3居室的大胆尝试要值得肯定。这几年不断涌现新户型，给大家耳目一新的感觉，老百姓受益不少。所以，勇于创新是好事情，值得鼓励。

2、户型设计成了3居室。我们知道89平米三居室往往最大的问题是北侧的次卧面积过小，造成功能性空间足够，但是实用性欠缺。好，我们一起来看看禹州这个80㎡三居室的尺寸。

小卧室6.97平米，确实比较局促了。可能理解为2+1户型更合适。

其它方面还好，客厅和主卧的面宽和比例都还好，卫生间够大，空间利用也比较好。

3、客厅带阳台，解决了晾晒衣服这一生活实际问题；

4、这个户型在园区的布局，2栋东南西北向，1栋为南北向。适合低预算客户。

90㎡三居 90平米总价430万起

坦白说，禹洲·朗廷湾最大的卖点就是户型。从图中我们可以看出，项目的户型设计水平很高。毕竟是禹洲地产进入北京的第一个项目，整体对产品的打磨可以说是花了很多心思。

90㎡的三居，户型方正，囊括了三室两厅两卫，属于典型的南北通透设计。三面朝南，全明格局，主卧还是一个套房。另外，户型中餐厅、厨房、客厅在一条动线上，保证了空间的通透性。90㎡的户型设计，放在地产行业中来说，与之相媲美的没有几个。

130平米总价715万左右

130㎡的户型是四居两卫，四面宽朝南，全明格局，采光和通风都很不错，跟中海望京府完全有的一比。尤其是南向面宽的尺度，加上超大阳台，确实具备一定的诱惑力。由于客厅和书房之间没有承重墙，两者之间一旦打通，可以做一个更宽敞的客厅。

至于卧室，虽然户型图规划了四个卧室，有2个卧室朝南，主卧带独立卫生间，还有一个北向卧室。但另一个卧室，小编认为多半是客厅隔离出来的书房。当然，具体情况如何，还要等待项目官宣的户型图了。

另外值得一提的是，项目的容积率只有1.6，远低于市场普遍的2.5。没有一幢幢高层建筑物之间的拥挤，带来的绝对是居住舒适度的大幅提高。

3、天时

项目19年拿的地,又赶上北京市通州区的第一个限竞房,政府限价不超过5.5万/㎡,而通州区域内的其他商品房价格都在6万以上.

副中心0601街区地下空间的控制性规划图

副中心0601街区地下空间的控制性规划图,根据控规显示，0601街区是由温榆河、小中河、潞苑北大街、安顺路等围合而成的区域。区域内原有通州殡仪馆、通州商务园、范庄小学及大量的居民小区等，交通便利性相对稍差。

副中心0601街区地下空间的控制性规划图

从副中心0601街区地下空间的控制性规划图上看，未来殡仪馆及周边地块将变身家园中心，以及新增一大批教育、交通(M101,M102号地铁)、市政、体育、康养、文化、公服等设施。殡仪馆搬迁永乐店的事也已经念叨了好多年，应该只是早晚的事。

副中心0601街区地下空间的控制性规划图

“家园中心”区域主要为公共服务设施用地，有一小块绿地以及产业用地。周边为大范围的产业用地和居住产业混合用地。看来，这一区域在未来的变化将非常之大！同样带来的，周边的住宅、商业等也会随着这一巨变迎来巨大的利好！

M102号地铁该站点为一般站，位于范庄小学北侧，周边有房地远洋山水、西潞苑小区、在建朗廷湾等小区

小编总结:

禹洲朗廷湾项目位于通州核心区,在售限竞房核心区唯一在售7-11层低密湾畔社区.户型超大面宽、得房率达到80-84%.

同区域内性价比最高,运河核心区，各大金融机构，互联网和高端企业总部入驻,五河五园环绕，空气好，绿化面积大,项目自带商业和幼儿园.